In Deutschland erfordern An- und Verkäufe von Immobilien einer notariellen Beurkundung.


Der Notar soll als neutraler Mittelsmann die Parteien vor übereilten und unüberlegten Immobiliengeschäften schützen.

 

Ist man sich mit dem Immobilienkäufer in Bezug auf die Höhe des Kaufpreises, Übergabezeitpunkt bzw. Lasten- und Nutzenübergang sowie Kaufpreisfälligkeit einig, werden alle relevanten Daten an den Notar übermittelt, welcher in der Regel von dem Immobilienkäufer bestimmt wird. Der Notar wird daraufhin Einsicht in das Grundbuch nehmen und erarbeitet einen Kaufvertragsentwurf und übermittelt diesen an Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer. Der Entwurf sollte mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin den Parteien zugegangen sein und unbedingt kontrolliert werden.

Besteht Einigung, wird ein Beurkundungstermin vereinbart, bei dem der Notar den gesamten Kaufvertrag vorliest und ihn auch gerne im Einzelnen erläutert. Korrekturen können während der Beurkundung und noch vor Vertragsunterzeichnung vorgenommen werden. Mit erfolgreichem Kaufvertragsabschluss wird der Notar beauftragt, die Kaufabwicklung und Kaufpreiszahlung zu überwachen.

Wann erfolgt die Grundbucheintragung
Liegen alle behördlichen Genehmigungen und Bescheide, Löschungsbewilligung der Gläubiger, die Vormerkung zur Sicherung der Eigentumsumschreibung für den Käufer sowie mögliche Zusatzvoraussetzungen vor, wird der Notar die Zahlung des Kaufpreises anweisen. Der Notar veranlasst zuerst im Grundbuch eine Sperrung - auch Sperrvermerk oder Grundbuchvormerkung genannt - für Dritte, welches unter anderem verhindert, dass das Objekt seitens des Verkäufers noch einmal verkauft werden kann. Zudem werden von dem Notar Ämter, Behörden und ggf. Gläubiger angeschrieben und über den Verkauf informiert. Kommunen haben in bestimmten Fällen ein so genanntes Vorkaufsrecht, von dem diese Gebrauch machen können. Im Grundbuch eingetragene Gläubiger zum Beispiel Geldinstitute teilen dem Notar mit, ob und in welcher Höhe Restzahlungen noch vom Immobilienverkäufer zu zahlen sind. Offene Forderungen werden ohne die Möglichkeit der Einflussnahme des Immobilienverkäufers aus dem zu zahlenden Kaufpreis beglichen. Da diese Formalitäten einige Zeit in Anspruch nehmen, sollte vom Termin der Beurkundung bis zur Kaufpreiszahlung ein nicht zu knapper Zeitraum gewählt werden.

Wann ist der Kaufpreis fällig und wann ist man neuer Eigentümer

Bis zur vereinbarten Kaufpreisfälligkeit muss der Immobilienkäufer und ggf. die finanzierende Bank auf das vom Notar mitgeteilte Konto des Immobilienverkäufers und ggf. auf das Konto von Gläubigern den Kaufpreis einbezahlt haben, jedoch nicht vorher und nur auf schriftliche Mitteilung des Notars. Sind der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt, veranlasst der Notar die Löschung der Vormerkung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit Umschreibung ist der Immobilienkäufer wirklich Eigentümer.


Grundschuld
Wird der Erwerb der Immobile finanziert, so wird bereits vor Eigentümerumschreibung eine Grundschuld (Pfandrecht an einem Grundstück) für die zu finanzierende Bank im Grundbuch gewährt. Dieses wird im Einzelnen im Kaufvertrag geregelt. Der Immobilienverkäufer räumt zu Gunsten des Immobilienkäufers bereits im Vorfeld das Recht ein, das Grundstück als Sicherheit für die Bank zu belasten.